2015年10月2日 星期五

百招全,不如一招鮮,1招練成絕招


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2015/10/01 第252期 | 訂閱/退訂 | 看歷史報份 | Money 錢雜誌
Money Talks 話題 房市末升段照樣3年賺1倍
 
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房市末升段照樣3年賺1倍
撰文/劉育菁/ Money錢雜誌
頂著美國MBA光環的艾德華從創投業,意外跨入房地產,利用創投優勢及賽馬眼光,在房市末升段一樣找到3年賺1倍的補漲黑馬。未來5年,他又看到什麼機會?

在創投工作就像賽馬,賭眼光、看運氣。」一身輕鬆休閒打扮的益立信集團總經理

艾德華說,只要押對寶,就能翻上好幾倍。而艾德華就是靠著賽馬眼光,在房地產找到補漲屋,達到財富自由境界。

1999年艾德華剛從美國研究所畢業,很快拿到中華開發錄取通知,在人才濟濟的高手圈,他棄電子產業改專研傳統汽車業,從最冷門的產業挖掘明日之星。而冷灶蹲久了,也會溫熱。

「在開發的1300個日子,是我練功最勤快的時候。」靠著研究的熱情,多次到中南部尋找被滄海埋沒的珍珠,最後他押中帝寶車燈(6605),幫公司賺進數億。這是艾德華第一次有「賽到好馬」的感覺。

用創投眼光

在房地產也賽到好馬

後來輾轉進入當時被列為「全額交割股」的華夏租賃(現改全銓租賃, 代號:8913)擔任業務主管,原以為要重操舊業從事創投,後來公司策略轉向,選擇可槓桿操作的商業不動產。

剛開始,艾德華買到台北火車站附近一層商辦出租,當現金流慢慢轉正後,他利用財務槓桿特性,搭著台灣房地產多頭,參與店面、整棟辦公室的投標、租賃與買賣,短短前後2年,華夏淨值從每股6元增加1倍,重回資本市場正常交易。

這段期間,艾德華為加強不動產的專業知識,下班後積極「自我投資」,並取得美國商業不動產分析師資格(CCIM)等專業執照,更透過現場探勘數百間案件的實戰經驗,奠定他用「賽馬眼光」投資不動產基礎。過去10年他在不動產的成果功業彪炳,3000萬元資產滾出逼近億元身價。

跟艾德華認識多年的戴德梁行代理部協理黃守謙,用「膽大心細」、「逆勢思考」來形容他。因為艾德華在2011年不顧親友與合作貸款銀行的反對,把台北內湖自宅脫手,再加上多年存款,硬是湊足3000萬元揮軍台中五期重劃區,陸續掃進12間房產。如今,證明艾德華的眼光獨到且精準。

這批房產總投資金額5500萬元,自備款1836萬元,持有2年後陸續處分11間,總獲利約2300萬元,投資報酬率42%,若以自有資金報酬率來看則為125%,「最後一間留來收租,其餘現金就做為日後投資海外房產之用。」艾德華拿起計算機邊敲邊說明。

挖掘市場不對稱 出手挑黑馬

在房市進入末升段,艾德華還能找到3年賺1倍標的,在於他歸納出一套「市場不對稱」理論,因此成功抓住台中五期重劃區的補漲行情。拿著一疊五期與七期的「不

對稱」比較表,包括房價、租金、屋齡、未來展望等。他仔細解釋,當時台中市住家租金年報酬率平均約5%,最夯的七期重劃區房價每坪30∼50萬元,一街之隔的五期卻在11∼12萬元徘徊;再者七期多為預售與新成屋、五期則以18∼20年的中古屋為主,少數屋齡5∼7年,新建案幾乎寥寥可數。

「重點是未來!」他強調說,未來五期與七期擁有相同的利多,包括台中第一條正興建的捷運,七期與五期重劃區剛好座落在捷運的兩側,他更花了三天的時間做商圈考察,發現數十家仲介店面、知名餐廳大多開在五期文心路右側或公益路上。

因此他研判,五期將有一波補漲行情。「五期中古屋房價不到附近新成屋的三分之一,加上新屋供給小,房價易漲難跌;而七期超級豪宅區的日常生活必須仰賴五期,也將帶動五期租金上漲等。」艾德華解釋他投資五期的信心。

複製台中五期經驗

投資日本房產已賺20%

為了替資金找出路,2012年艾德華前往東京考察當地不動產市場,他發現台北與東京也存在「不對稱」,從人口數量、所得結構、房屋自有率、租金投報率等數據,都顯示出日本平均所得高,人口多、租金報酬率佳,但日本房屋自有率卻低的嚇人。

於是艾德華準備複製五期的經驗,他在東京港區如麻布十番、新橋、芝公園、千代田區的御茶水與新宿區的神樂�d共投資5個物件,若依目前行情,大約平均上漲20%,此外他也替日幣做了避險,避免賺了房價卻賠了匯差。去年由於日圓貶值,他因做好日幣避險,因此認列的收益有191萬元台幣。

展望未來,台灣房地產要休養生息,東南亞有匯損及不易處分等風險,成熟國家如澳洲、日本、美國等較穩健,當中,艾德華最看好美國,是強勢美元再起,勢必吸引全世界資金回流,而美國不少城市房價如底特律,仍存在「不對稱」,這些區域是未來最具潛力的補漲黑馬。

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百招全,不如一招鮮,1招練成絕招
撰文/編輯部/ Money錢雜誌
財務指標、技術分析、籌碼、消息……

很多人通通用、卻通通半調子。其實,扎實的一招勝過百招花拳繡腿,因為一招就夠威力、夠精湛、夠靈驗,把這一招練成絕招,就能吃通、就能通吃。

擔心退撫基金破產 國中老師靠投資自保

善用一個簡單公式 賢哥買股年賺15%

「36歲以前,我除了唸書研究氣象、工作賺錢領薪水、結婚遊山玩水,根本不會去關心投資與理財,因為直覺那是極度危險的事情。」說這話的是人氣甚高的投資部落客「賢哥」(化名),今年42歲,換句話說,從他開始接觸股票迄今,不過才短短5年多時間,沒想到分享的投資文章在網路上卻已經擁有百萬人次的超高點閱率。

目前仍是台北市某所國中理化老師的他,既然認為投資很危險,為何又要以身試險?「因為我擔心萬一將來退撫基金破產,領不到錢啊!」賢哥直白說出他開啟「投資冒險旅程」的動機。

賢哥幼年時,父親開了全鄉第1家麵包店,生意不差,後來朋友相約投資房地產,結果被騙,損失金額超過千萬,在民國70年代,1千萬可以買好幾棟房子。受到這件事影響,賢哥從小就立志要找一份安穩的工作,後來果如其願走入教職。

只是,原本以為是「鐵飯碗」的教職工作,這幾年也面臨了退休金可能不保的危機,「憂患意識」讓他決定靠自己賺退休金。但從來沒碰過股票,如何開啟這冒險旅程?

「一開始投資,我都是看平面與電視媒體,或是跟買身邊親友與投資前輩介紹的股票,像中鋼(2002)、中華電(2412)這些保守型的,但這些股價都不太動。」直到2010年5月買了37元的裕融(9941),股價短短幾個月大漲到65元,這才讓他首次嘗到大賺的滋味。

2011年歐債危機爆發,賢哥7月開始減碼,並且因為8月要出國,所以出國前把手上的新麥(1580)以市價砍出,「剛好賣在75.4元的最低點。」這次的教訓,讓他深刻體認到,股票不是憑感覺進出、或者因為自己有外務(例如出國),就做出進出決策,「不自己好好做功課的下場就是如此」,賢哥有感而發的表示。

「賺錢無理,賺就是賠;賠錢有理,賠就是賺。」賢哥表示,要知道為何賺、為何賠,否則賺錢只是一時運氣,接下來迎接你的就是賠錢;反之,知道為何賠錢,接下來就有機會改進錯誤、反敗為勝。

投資這門課,從零到練就一身好功夫,一般散戶大多得花上個10年、8年,才堪稱得以進入門內。在經歷過歐債危機後,賢哥拿出當年念大氣科學研究所時的研究精神,開始廣泛閱讀投資經典,經常向資深前輩請益,然後吸收、反芻並內化成自己的一套投資心法。從2012年開始,他的投資即步上軌道,每年報酬率都有15%以上,後發先至的贏家經驗在他身上表露無遺....

揣懷文學夢的財經作家 卻力行機械式操作

王力群用一條均線 成為股市「長」勝軍

一個從小看著家中長輩在台股操作獲利頗豐,秉持「有為者亦若是」想法的小孩,長大後靠著向母親借的幾十萬元,在1989年股市大多頭期間初試身手,不料隔年隨即碰到台股從1萬2682歷史高點慘跌至2485點的大空頭襲擊,持股大虧逾5成,讓他的「初投資」,一套就長達7年之久。

這個小孩,大學時雖考上土木工程系,卻有強烈的文字創作慾,立志要當作家;另一方面,曾經長住股市套房的他,也開始自學技術分析,鑽研K線、均線、型態,以及多根K線、不同均線之間的各種變化,逐漸領悟出均線順勢操作的方法。

他,就是王力群,一位揣懷著文學夢的投資達人,在母親病逝後,感嘆人生無常,加上矢志要從股市扳回一城,於是在1996年辭掉工作,開始全心投入寫作與投資。2000年,他出版了《散戶投資上手的第一本書》,第1本就躍居財經類暢銷書。原本想走的是文學路,卻意外成為財經作家。至於股票投資,則持續運用他的均線順勢操作法,其中60日均線是最常使用的指標,短短幾年間獲利就頗有斬獲。

雲林窮苦農家孩翻身的投資必殺技

熟用黃綠紅3線 溫首盛多空都大賺

他奮發念書,自淡江大學產經系畢業後,更以榜首之姿進入東海大學企研所,靠著助學貸款完成學業,並獨力還清學貸。研究所畢業後服兵役,溫首盛抽中傘兵,這個機率甚至比「金馬獎」(到金門、馬祖服役)還低,當兵期間接受的嚴苛特種空降部隊訓練,也讓他練就堅強的意志力與不打折的執行力。

退伍後,他學以致用投入金融業,於國內大型券商在海外註冊的資產管理公司擔任理財專員,幫醫生等高資產客戶規畫資產配置,見識有錢人錢滾錢常用的投資工具與操作模式, 例如透過可轉換公司債CB 套利等。

在資產管理公司擔任理專期間,溫首盛兼任金融研訓院講師,希望能多賺些錢,讓太太在家安心照顧兩個年幼小孩。不料,6年多前,他工作過勞罹患嚴重感冒,造成肺積水,引發心臟衰竭,經過急救及半年療養才恢復健康。經過這次「死裡逃生」,溫首盛深深體悟到,健康才是一切的根本,因此,他辭去理專工作,不再繼續賣命拼業務。

不過,溫首盛雖然曾經失去健康,卻也從多年的實務金融操作與教學過程中,收穫甚豐,他總結了這些相關經驗與知識,歸納出一套「黃綠紅海撈操作法」。經由這些年親自驗證,他發現,這套操作法適用於所有國內外各種金融商品,包括股票、債券、外匯、期貨、選擇權、權證等等,只有不屬於投資類的保險商品不適用。更重要的是,這個方法不僅可以找買點,更可以知道如何設停利或停損點,因此股票不會抱上抱下一場空,更不會因行情不如預期導致大賠而難以翻身。

溫首盛表示, 黃綠紅海撈操作法的「黃」、「綠」、「紅」,分別代表金融商品價格的50日、120日、240日「指數移動平均線」(ExponentialMoving Average,簡稱EMA),一般券商看盤軟體皆可設定,意義就如同投資人一般常聽到季線、半年線、年線,分別代表過去某段時間內市場的平均力量。

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